Derechos de los comuneros en relación a la cosa común

No es extraño que un bien inmueble tenga varios propietarios,  y tampoco lo es que, una vez constituida la copropiedad, surjan serias dudas acerca de su administración, uso y disposición como, por ejemplo,  si puede un copropietario arrendar el local o vivienda sin permiso del resto, si es posible la alteración de la cosa común sin el consentimiento de los demás copropietarios,  o si puede un comunero usar la vivienda o finca de la que es copropietario. Estas y otras cuestiones serán analizadas en este artículo de forma resumida.

Antes de nada conviene recordar que la comunidad de bienes se rige, en primer lugar, por la autonomía de la voluntad, es decir, por lo que pacten los copropietarios y a falta de acuerdo, por la Ley (art. 392 y siguientes del Código Civil).

1) Uso de la cosa común.

El artículo 394 del Código Civil establece que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por tanto,  cada copropietario -siempre que respete esos límites- podrá servirse y usar plenamente la cosa común, con independencia de la cuota indivisa que le corresponda.

Este uso solidario no puede entenderse de un modo absoluto y para todo supuesto, sino que será así siempre y cuando lo permita la naturaleza de la cosa (sea indivisible o no) y dependiendo de las circunstancias personales y materiales que concurran en cada caso.

Así a modo de ejemplo, cabe recordar que el Tribunal Supremo ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo y procede el desahucio por precario -SSTS de 16 de septiembre de 2010, 29 julio de 2013, entre otras-

Sin embargo,  en relación al uso de vivienda y  cuando las circunstancias personales impidan o desaconsejan el uso simultáneo por todos los copropietarios, el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 19 de febrero de 2.016, Rec. 676/2.015, ha fijado doctrina al considerar una formula  justa su uso por turnos, en concreto dice: “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.”

En todo caso, si un comunero considera que el uso exclusivo del bien por otro comunero lesiona su derecho de uso, deberá reclamarle fehacientemente su uso, o alternativamente, solicitarle el pago de una renta por el uso exclusivo, siendo a partir de ese momento cuando nacerá la obligación de resarcir al copropietario que no posea.   Si no existe ese requerimiento, se considera que el uso en exclusiva es “tolerado” o “permitido” por el otro copropietario que quedará privado de su derecho a ser indemnizado. 

2) Participación en los gastos de conservación y beneficios.

La participación de los comuneros en las cargas y beneficios de la cosa común será proporcional a sus respectivas cuotas.

Si los comuneros deciden vender el bien a un tercero, el reparto del precio de la venta no se distribuirá por parte iguales, sino que lo será en función de la cuota que corresponda a cada uno de ellos. Lo mismo ocurre con los gastos de conservación (hipoteca, impuestos, obras mantenimiento y conservación, etc) salvo que el comunero renuncie de forma expresa a la parte que le corresponde en el dominio.

El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 13 de abril de 2.011,  consideró que el pago efectuado por un comunero para levantar una hipoteca anterior a la adquisición de la finca por los comuneros, tras ser estos requeridos de pago por el acreedor  hipotecario, no era pago por cuenta del primitivo deudor sino gasto de conservación, y por tanto, el comunero estaba autorizado para exigir al resto su parte proporcional.

3) Derechos relativos a la administración.

También pueden los comuneros decidir arrendar la  vivienda o finca a un tercero, pero ¿Es necesario el consentimiento de todos?; el Código Civil es claro y establece que para la validez de los actos de administración –conservación, uso y goce de la cosa- se precisa el acuerdo de la mayoría de los comuneros (art. 397) mientras que para los actos de disposición –enajenan la cosa o constituyen sobre ella derechos reales o gravámenes- es necesaria la unanimidad, esto es, el consentimiento de todos y cada uno de ellos (art. 398).

Un contrato de arrendamiento en principio, es un acto de administración ordinaria que podrá ser adoptado por los partícipes que representen la mayoría de las cuotas; ahora bien, si la duración del contrato excede de seis años –según el criterio mayoritario de la jurisprudencia- se considerará un acto de disposición y requerirá el consentimiento unánime de todos los copropietarios.

Cuando la comunidad de bienes está compuesta únicamente por dos copropietarios con un porcentaje de participación cada uno de ellos del 50% no parece que opere esa flexibilización del Código Civil acerca del acuerdo de la mayoría para los actos de disposición y la unanimidad para los de disposición, de modo que, los actos de administración deberán, en las comunidades de bienes formadas de esta manera, tomarse por unanimidad, lo que evidentemente hará muy difícil su gestión diaria.

La jurisprudencia tradicional ha venido sosteniendo que los actos de disposición sobre la cosa común, realizados por uno o varios comuneros sin el consentimiento del resto, son nulos por falta de disposición de los enajenantes (STS 9 octubre de 2.008, 26 marzo de 2.012, 13 de noviembre de 2001, entre otros). Ahora bien, para ello es preciso que quien dispone de la cosa actúe como único dueño o se atribuya indebidamente la representación de los demás comuneros, pues en caso contrario, la doctrina general de la nulidad sufre una excepción y   se decanta por su validez.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de febrero de 2.008 afirma que la venta por un comunero de una cuota mayor de la que le corresponde debe ser tratada como un caso de enajenación de cosa ajena por lo que se refiere al exceso, con la consecuencia de que el contrato es justo título, que sirve para la usucapión ordinaria.

4) Derechos relativos a la alteración de la cosa común

El artículo 397 del Código Civil establece “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”, de manera que, para realizar alteraciones en la cosa común se requiere la unanimidad de todos los partícipes, y ello, aunque resultase provechoso para la comunidad de bienes.

Si un comunero hace obras de mejora, el resto puede oponerse en el plazo de un año. Si no lo hace, podrá el comunero que hizo las obras exigirles el resarcimiento de los gastos correspondientes.

En este punto, es importante tener en cuenta la ya clásica sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de junio de 1995 que concluyó que las obras realizadas por un comunero sin consentimiento del resto no podían considerarse ilícitas porque se habían realizado, y cito textualmente “a vista, ciencia y paciencia de las otras copropietarias que no se opusieron a la ejecución de las mismas”.

La doctrina actual de manera mayoritaria entiende que el art. 397 del Código Civil se refiere no sólo a aquellas actuaciones de modificación que conlleven una alteración material, sino también a los actos de disposición jurídica, como por ejemplo, la constitución de un usufructo, hipoteca o servidumbre sobre la cosa común.

5) Derechos relativos a la defensa en juicio

La doctrina del Tribunal Supremo ha admitido reiteradamente la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya sea para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria.  No obstante, en el supuesto en que se demostrase que el comunero actúa única y exclusivamente en su propio beneficio, se apreciará una falta de legitimación activa para actuar en nombre de la comunidad, por lo que la acción será desestimada. En cualquier caso, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2004 la falta de legitimación activa es una cuestión de orden público procesal que puede ser apreciada de oficio incluso en casación (sentencias de 4 de julio de 2001, 31 de diciembre de 2001, 15 de octubre de 2002, 10 de octubre de 2002 y 20 de octubre de 2002) .

Conviene precisar que en el supuesto en que se ejerciten acciones contradictorias del dominio o declarativas de derechos sobre bienes en régimen de comunidad la acción deberá dirigirse contra todos los titulares de la finca para que la relación jurídico- procesal quede válidamente constituida.

6) Los derechos de los comuneros respecto a su porción o cuota.

A diferencia de todo lo que hemos comentado, cada condueño tendrá plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en consecuencia disponer libremente de su parte sin consentimiento del resto.

Especial mención merece el derecho de adquisición preferente de los copropietarios que se ejerce a través del derecho de tanteo y retracto. Cada copropietario puede vender su parte a terceras personas ajenas a la comunidad; si bien, los demás copropietarios tendrán derecho de adquisición preferente por el mismo precio y en las mismas condiciones.

El copropietario que pretenda vender a un tercero su parte tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión y condiciones de venta a los demás comuneros, quienes en el plazo de un mes podrán ejercer su derecho de tanteo y ofrecer esa misma cantidad por la parte que se quiere vender.

El derecho de retracto se prevé para supuestos en que el copropietario o bien no ha notificado su intención de venta al resto, o lo ha hecho por un precio o condiciones diferentes a las recogidas en la notificación. En este caso, los comuneros podrán ejercitar su derecho en un plazo de tres meses desde que tuvo conocimiento del hecho, o desde la fecha que se inscriba la transmisión en el Registro.

En definitiva, lo que se pretende con ambos derechos es evitar que personas ajenas formen parte de la comunidad cuando alguno de los comuneros esté interesado en comprar esa parte.

7) División de la cosa común.

En cualquier caso, en muchos supuestos, antes las dificultades que surgir en torno a la administración y uso de la cosa común, la única solución viable es la de poner fin a la comunidad por medio de la división de la finca.

Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier momento la división de la cosa común, tal y como establece el artículo 400 del Código Civil “ “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”), o bien, en el caso de que se trate de un bien indivisible, que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda (artículo 404: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”).

Esta facultad de división es irrenunciable, aunque, el artículo 400.2 del Código Civil permite que los comuneros pacten conservar la cosa común, pero eso sí, por un plazo máximo de 10 años. Caben las prórrogas, pero únicamente de forma posterior, por un máximo de 10 años de nuevo. El pacto ha de ser acordado por todos los comuneros, y quien no lo haya acordado podrá pedir la división en cualquier momento.

La acción de división deberá ejercitarse en juicio ordinario en que se demande al resto de los comuneros en la que se pida la adjudicación de la finca a uno de ellos indemnizando a los demás o la venta de la finca y el reparto del dinero. Hasta hace relativamente poco, la ejecución de la sentencia y la venta de la finca en pública subasta planteaba algunos problemas prácticos, puesto que la normativa existente en la LEC 1881 era notablemente insuficiente y porque la regulación contenida en la LEC estaba pensada para un supuesto distinto, como era la realización del bien para pagar a los acreedores. Esta laguna ha quedado subsanada al regular la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria un procedimiento específico de subasta voluntaria de bienes.

En definitiva, y para no extendernos más, podemos concluir que la comunidad de bienes se regirá, a falta de acuerdo de los copropietarios, por lo dispuesto en la ley, por lo que será conveniente conocer la normativa que lo regula para así evitar los posibles conflictos que su administración puede conllevar, pudiendo optar todo condueño, como solución más rápida, a la división de la cosa común.

Meritxell Toro Sanz.
Departamento Derecho Privado.
Lealtadis Abogados.