La fianza del contrato de arrendamiento en los concursos de acreedores

Tanto para la doctrina más autorizada como para la jurisprudencia resulta pacífico que las fianzas arrendaticias que se imponen, como obligación accesoria a cargo de la arrendataria, en los contratos de arrendamiento, tienen por finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a cargo de la arrendataria, entre las que se hallan, precisamente, las de pago de la renta y de devolver el inmueble en el mismo estado en el que se recibió (a salvo los desperfectos producidos por el desgaste o uso normal). Y al constituir una cantidad de dinero que, con dicha finalidad, ha de ser entregada a la firma del contrato al arrendador, a dicha fianza se le viene calificando como prenda irregular, con el consiguiente derecho de retención, a la extinción del arriendo, para aplicar su importe al crédito líquido representado por las rentas impagadas o al ilíquido cuyo fin es el resarcimiento de los daños causados al inmueble.

Pues bien, estamos de acuerdo que en caso de resolución del contrato –y no antes- existirá a favor de la parte arrendadora una correlativa facultad para aplicarla, por vía de compensación y hasta donde alcance, a las responsabilidades pecuniarias a cargo del arrendatario, pues hay que recordar que la obligación de devolución se correspondeno ya con el importe en que consistió la fianza, sino con el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario, lo que sugiere una previa aplicación de su importe, por compensación, que puede efectuar el arrendador, sin perjuicio del derecho del arrendatario a reclamar la integridad, circunstancia que dará lugar al oportuno procedimiento.

Dicho esto, resulta evidente que existe un presupuesto necesario: que el contrato haya sido resuelto, a fin de que se puedan determinar las cantidades líquidas –rentas devengadas anteriores a la declaración de concurso calificadas como créditos concursales  y las devengadas con posterioridad que se declaran como contra la masa- e ilíquidas –daños y perjuicios que se hubieran producido en los bienes arrendados- correspondientes.

Al respecto de los efectos de la declaración de concurso sobre las fianzas arrendaticias, citar el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª, de 11 de diciembre de 2006, que expresamente dispone:

TERCERO

No es discutido que la arrendadora Landscape es acreedora de la concursada por un crédito concursal (las rentas anteriores al concurso) y es titular así mismo de un crédito contra la masa, representado por las rentas devengadas con posterioridad a la declaración de concurso, sin perjuicio igualmente del derecho de crédito que en concepto indemnizatorio pueda probar por los daños y perjuicios causados por razón de los desperfectos que presentan a las naves, cuya exigibilidad surge tras la extinción del arrendamiento, que ha tenido lugar meses después de declarado el concurso.

La fianza arrendaticia que impone, como obligación accesoria a cargo de la arrendataria, el art. 36 de la vigente LAU ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) , tiene por finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a cargo de la arrendataria, entre las que se hallan, precisamente, las indicadas de pago de la renta y de devolver el inmueble en el mismo estado en el que se recibió (a salvo los desperfectos producidos por el desgaste o uso normal). Y al constituir una cantidad de dinero (dos mensualidades de renta tratándose de locales de negocio, según dispone dicho precepto) que, con dicha finalidad, ha de ser entregada a la firma del contrato al arrendador (sin perjuicio de su depósito en el ente público que designe la Administración Autonómica hasta la extinción del contrato D.A. Tercera-), no parece desacertada, en principio, su calificación como prenda irregular, con el consiguiente derecho de retención, a la extinción del arriendo, para aplicar su importe al crédito líquido representado por las rentas impagadas o al ilíquido cuya consistencia es el resarcimiento de los daños causados al inmueble.

Uno y otro son invocados en este caso por la arrendadora, siendo indiscutido el primero, pues el arrendamiento ha perdurado, en beneficio de la masa activa, varios meses tras ser declarado el concurso. El segundo, generado por los daños que se afirma presentan las naves y que en el decir de la arrendadora son imputables a la arrendataria, ni es líquido ni está admitido, por lo que precisa, a falta de acuerdo, de una declaración judicial.

La cuestión que subyace al conflicto que se ha suscitado pasa por determinar si al término del contrato el arrendador debe devolver en todo caso la fianza al arrendatario para, seguidamente, interponer una reclamación judicial a fin de hacer efectivo su derecho de crédito derivado del incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales, o bien si existe un derecho de retención sobre esa cantidad de dinero con correlativa facultad para aplicarla, por vía de compensación, hasta donde alcance, a las responsabilidades pecuniarias a cargo del arrendatario.

No cabe duda, por el propio concepto jurídico en que tal cantidad es entregada a la firma del contrato (fianza, en garantía del cumplimiento), que la solución procedente es la primera y no la segunda. Si esta última se acepta se vacía de contenido la causa de aquel desplazamiento patrimonial que se hace en concepto y finalidad de garantía, y deviene inoperante ab initio desde el momento en que se impone la obligación de devolución en todo caso al término del arriendo, para luego reclamar. Así se deduce, además de los términos que emplea el art. 36.4 de la LAU ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141), que se refiere a la obligación de restitución, al final del arriendo, no ya del importe en que consistió la fianza, sino del saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario, lo que sugiere una previa aplicación de su importe, por compensación, que puede efectuar el arrendador, sin perjuicio del derecho del arrendatario a reclamar la integridad. 

CUARTO

Si es así, vistas las circunstancias que concurren en el conflicto aquí planteado, en el que, por lo menos, existe una parte de la deuda arrendaticia (las rentas post-concursales) que tiene la consideración de crédito contra la masa (art. 84.2.5º y 7º LC [ RCL 2003, 1748] ), no hay razón para imponer a la arrendadora la obligación de reintegrar a la concursada (o sea, a la masa del concurso) las fianzas prestadas en su día, compeliéndola a interponer seguidamente la oportuna reclamación judicial para hacer efectivos los créditos que invoca y en cuya garantía se constituyó la fianza. 

Tampoco está permitido por la Ley Concursal, por lo menos expresamente, que la Administración Concursal o el Juez del concurso puedan exigir, directamente y sin más trámite, de aquellos que aparecen como deudores de la concursada, el importe del crédito que ésta pueda ostentar frente a aquellos terceros, prescindiendo del procedimiento judicial contradictorio.

Procede por lo expuesto revocar el requerimiento de pago o devolución y remitir a los legitimados conforme al art. 54 LC (esto es, la Administración Concursal, o bien la propia concursada con la conformidad de dicho órgano del concurso, según sea el caso) al ejercicio de la correspondiente acción de reclamación que asista a la concursada frente a la arrendadora para la devolución del importe de la fianza, o del saldo procedente.

Con idénticos argumentos, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5ª, de 6 de febrero de 2012, afirma que la fianza no es un activo que forma parte del inventario de la sociedad concursada.

Así pues, la Sala entiende que “la fianza arrendaticia es un depósito de dinero con fines de garantía a favor del arrendador respecto de las obligaciones del arrendatario relativas al pago de las rentas no satisfechas o, en su caso, de las nacidas por desperfectos en el inmueble cedido”

A mayor abundancia, de la lectura del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se extrae que el orden de ideas que inspira la ordenación jurídica de este instituto no coincide con la situación de hecho que da lugar a la compensación prohibida en el artículo 58 del texto concursal. En efecto, el eventual crédito del arrendatario lo es respecto del saldo que, en su caso, quede tras ser atendidas las finalidades de la fianza que hemos fijado con anterioridad.

Por lo demás, y tratándose del pago del precio de un arrendamiento, no es necesario el concurso del deudor para determinar la existencia y cuantía de las rentas pendientes de pago al tiempo de la aplicación de la fianza a su destino legal.

Concluye la Sala, estableciendo en su fundamento de derecho tercero, lo que sigue:

“TERCERO

– Así las cosas, autorizada legalmente en los términos expuestos la denominada soluti retentia del importe de la fianza, y vinculada su aplicación al crédito representado por las rentas impagadas o al nacido, en su caso, a virtud del resarcimiento de los daños causados al inmueble, el recurso ha de ser estimado con las consecuencias que fijamos en el fallo de esta resolución. Como lógico correlato de la conclusión alcanzada, la declaración de nulidad instada por la representación procesal de la concursada y la administración concursal ha de ser desatendida”.

José Antonio Segura Ortega.
Departamento de Derecho Mercantil.
Lealtadis Abogados.