Jurisprudencia Valor Inmuebles

En la presente nota se analiza si la jurisprudencia sentada por la reciente STS de 23 de marzo de 2018,  debe entenderse aplicable al medio de valoración regulado por el artículo 57.1 c) LGT.

Previamente al análisis de la cuestión anterior, es de tener en cuenta que en sede administrativa ha sido admitida la jurisprudencia del TS a raíz de la citada sentencia de 23 de marzo de 2018. Así, el TEAC, órgano administrativo que hasta la fecha se inclinaba por resolver, en la mayoría de los casos, la validez de las comprobaciones de valor en base al medio regulado en el artículo 57.1.b), en la reciente resolución de fecha 20 de septiembre de 2018, ha seguido la línea del Alto Tribunal citando literalmente los fundamentos vertidos en la famosa sentencia y sin hacer objeción o interpretación contraria alguna. Siendo ello así, citaremos aquí los que dicho Tribunal económico Administrativo considera más relevantes -el subrayado es de la administración -:

Del Fundamento de Derecho Tercero de la citada sentencia:

una cosa es que la noción del valor real sea indeterminada en la enunciación legal, pero cuantificable sobre la base del empleo de los medios de comprobación que tipifica la ley, y otra bien distinta es que la Administración quede apoderada, por el artículo 57.1.b) LGT , para la sustitución libérrima de la determinación o comprobación del valor real por otro distinto que, en puridad, no lo es -o no necesariamente lo es-, en la medida en que se integra en una norma jurídica, una disposición de suyo abstracta, que por ello mismo se aleja de aspectos que velis nolis han de confluir en el establecimiento del valor de cada inmueble

(…)

Así, la dicción legal del artículo 57.1.b) LGT , que habla de estimación por referencia a los valores, no de aplicación de valores , permite interpretar la norma en el sentido de que tales valores puedan ser un punto de partida estimativo, con el necesario complemento, para la asignación final del valor concreto, de una verdadera comprobación singular, motivada y basada en la observación directa e inmediata del bien comprobado.

b) Sentado lo anterior, el hecho de que los coeficientes figuren en anexos de disposiciones reglamentarias, distribuidos con carácter único por poblaciones, no les confiere un plus de autenticidad o una mayor presunción de veracidad que pueda ser inmune a las demás presunciones -menos aún ante el juez-, como las que afectan a las declaraciones fiscales o autoliquidaciones, sino sólo en la medida en que su presupuesto de hecho -el ajuste de los coeficientes al valor real- sea verdaderamente cumplido y, para ello, sometido a contraste. Lo contrario sería transformar un mero mecanismo de orden técnico en que anclar la eficacia de la actividad administrativa en una presunción iuris et de iure que incorporaría una auténtica diabólica probatio a quien pretendiera refutarlos en el proceso».

La Sentencia declara en este punto que «la Administración tributaria no puede invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real» concluyendo que «sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor»; es por ello que:

«a) La Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad. En este caso, tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado, incredulidad que, a su vez, involucra dos facetas distintas: la primera sería la de suponer que el precio declarado no corresponde con el efectivamente satisfecho, lo que daría lugar a una simulación relativa cuya existencia no puede ser, desde luego, presumida, sino objeto de la necesaria prueba a cargo de la Administración que la afirma; la segunda faceta, distinta de la anterior, consiste en admitir que el valor declarado como precio de la compraventa es el efectivamente abonado, pero no corresponde con el valor real, que es cosa distinta. En este caso, también tendría que justificar la Administración la fuente de esa falta de concordancia.

b) Esa justificaciónno es sólo sustantiva y material, sino también formal, en tanto comporta la exigencia, en el acto de comprobación y en el de liquidación a cuyo establecimiento tiende, de motivar las razones por las que se considera que el valor declarado en una autoliquidación que la ley presume cierta no se corresponde con el valor real, sin que sea admisible que la fuente de esas razones sea la mera disparidad del valor declarado con el que resulte de los coeficientes aprobados.

     (…)

f) En suma, el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real«.

Pues bien, de los argumentos del TS, posteriormente utilizados por el TEAC para sustentar su acuerdo, podemos realizar las siguientes apreciaciones:

1º.- Que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble.

2º.-  Que lo que se critica no es la utilización de coeficientes aplicados sobre el valor catastral, esto es, el medio de valoración del artículo 57.1.b) en sentido estricto, sino la aplicación automática de los coeficientes, es decir,  que los coeficientes no se ajusten de forma razonada y motivada al caso concreto.

3º.- Que no existe una presunción de veracidad del valor comprobado a través de fórmulas que apliquen coeficientes sobre los declarados por los contribuyentes. En este sentido, la administración no puede limitar su argumentación en que el método de valoración que aplica coeficientes se encuentra legalmente previsto, y por tanto su aplicación es válida, sino que debe argumentar en cada caso en concreto por qué debe considerarse el método idóneo de entre los legalmente previstos para determinar el “valor real” del bien en cuestión, y lo más importante,  por qué el valor declarado por el contribuyente no es válido.

Centrándonos en el medio de valoración del artículo 57.1.c) LGT,  consideramos que los argumentos del Alto Tribunal resultan igualmente aplicables a dicho supuesto en la medida que estos toman como referencia valores y principios ineludibles a todos los procedimientos tributarios, como el deber de motivación, el de presunción de veracidad, o determinar a quién le corresponde la carga de la prueba. Como indicábamos en las apreciaciones anteriores, no se trata de suprimir ningún medio de valoración de los que se limitan a la aplicación de coeficientes, sino de suprimir la utilización objetiva de los mismos, y contraria a los derechos de los contribuyentes, o, como indica el TS, “diabólica”,  que ha venido realizándose por la Administración durante bastantes años.

Por último, debe tenerse en cuenta que el Alto Tribunal ha admitido a trámite, mediante Auto de fecha de 17 de enero de 2018, el recurso de casación que en el que se ponen de manifiesto las siguientes cuestiones:

1º.- Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real.

2º.- Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia.

3º.- Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local.

Pues bien, es importante tener en cuenta que, en este caso, la atención se centra exactamente por igual en las letras b) y c). Partiendo de ello, así como de que algunas de las cuestiones que se suscitan en dicho Auto ya han sido resueltas por el mismo Tribunal en la reiterada sentencia de 23 de marzo de 2018, y que en la práctica ambos medios de valoración son parecidos -aplicación de coeficientes-, se espera una interpretación del TS  en la línea que ha venido siguiendo estos meses, esto es, razonable, justa, y favorable a los derechos de los contribuyentes.

José Daniel Cordero
Departamento Derecho Tributario
Lealtadis Abogados