Actualmente existen a nuestra disposición diversos mecanismos legales que permitirían la reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que pagan los propietarios, en algunos casos en un porcentaje incluso cercano al 90% de reducción. Para utilizar esos mecanismos adecuadamente hay que tener en consideración determinados factores. El primero de esos factores es el valor catastral asignado a cada bien inmueble.

El valor catastral es el punto de referencia sobre el que se calculan una serie de impuestos, fundamentalmente, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

La Ley del Catastro Inmobiliario establece que el valor catastral se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. La citada Ley también establece que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar su valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien inmueble libre de cargas. La determinación del valor catastral se efectuará, en la mayoría de los casos, mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.

Sin embargo, en la actualidad el valor catastral dado a los inmuebles resulta en muchos casos superior a su valor de mercado, resultando una «base imponible y liquidable» excesivamente alta, dado que los valores de mercado actuales, lejos de mantenerse, han disminuido sustancialmente, como consecuencia de la grave crisis económica padecida y de sus consecuencias a largo plazo en el sector inmobiliario.

Por otra parte, cuando hablamos de suelos o desarrollos urbanísticos, hasta hace bien poco nos encontrábamos con que si el Planeamiento Municipal asignaba a esos suelos el carácter de “Suelo Urbanizable”, de forma inmediata el Catastro pasaba a darles la consideración, a efectos del IBI, de suelos de naturaleza urbana, aplicando entonces criterios de valoración correspondientes a los suelos urbanos, lo que suponía asignarles una valoración muy elevada a tales suelos que, en la práctica y de hecho, seguían siendo suelos rústicos, pues no se habían iniciado las obras de urbanización correspondientes.

Ante estas situaciones, contamos con dos formas de impulsar una alteración del valor catastral de un inmueble:

  1. La fórmula que más eficazmente y en mayor proporción puede alterar el valor catastral asignado a un inmueble es la que surge a raíz de la  Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 (RJ/2014/3359), en virtud de la cual, los suelos urbanizables que no cuenten con la situación urbanística de ordenados, deben ser considerados, a efectos catastrales, como rústicos. Por tanto, respecto a todos aquellos suelos que sean urbanizables no sectorizados, o incluso urbanizables sectorizados pero que no tengan aprobado el Plan Parcial, se puede instar su cambio catastral para que pasen a tener la consideración de rústicos sólo a efectos de su valoración catastral y, por tanto, que su IBI sea calculado sobre la base de un valor catastral de suelo rústico. Con esto su valoración catastral puede reducirse a veces hasta en un 90%. Por lo demás, este cambio solo opera a efectos catastrales, es decir, que si el suelo tiene la consideración a efectos urbanísticos y según el Planeamiento Municipal de suelo urbanizable, ésta va a seguir siendo su clasificación, sin que la alteración del valor catastral, que debe considerarlo a estos efectos como suelo rustico, altere su clasificación urbanística en el Planeamiento Municipal, que seguirá siendo la de urbanizable. Posteriormente, en ejecución del Planeamiento, a partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial o del instrumento que los dote de la consideración urbanística de suelos ordenados, es cuando podrá plantearse si procede su valoración por el Catastro como suelos urbanos, pero no antes de ese momento.
  2.  Otra forma de instar una modificación del valor catastral asignado a un inmueble cuando ya sea urbano, es decir, cuando se trate por ejemplo de edificaciones, construcciones, viviendas, etc, consistente en acreditar que el valor catastral actual asignado a ese inmueble excede del valor de mercado del bien inmueble concreto que se analice, toda vez que, como ya hemos apuntado anteriormente, la Ley del Catastro también establece que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar su valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien inmueble libre de cargas. En la actualidad, sin embargo, el valor catastral dado a los inmuebles resulta en muchos casos superior a su valor de mercado, resultando una «base imponible y liquidable» excesivamente alta, dado que los valores de mercado actuales, lejos de mantenerse con respecto a los de hace unos años, han disminuido sustancialmente.

Para tramitar estas alteraciones catastrales se seguiría un procedimiento primero ante la Gerencia Territorial del Catastro y, si esto no diese resultado, se podría acudir a una reclamación económico-administrativa y posteriormente, en su caso, a un procedimiento judicial en vía Contencioso Administrativa.

Merece hacerse una especial consideración a las valoraciones que se están dando actualmente a determinados inmuebles rústicos, como es el caso de LOS INVERNADEROS, que están siendo con frecuencia objeto de revisión de su valor catastral, y se está aplicando en muchos casos el criterio de considerarlos como “nave de fabricación y almacenamiento”, cuando lo cierto es que estamos ante unas estructuras ligeras y desmontables en la mayor parte de los casos, que en nada se asemejan a construcciones de almacenamiento o fabricación industrial. Se aplican por tanto criterios previstos para el sector industrial y las instalaciones y construcciones industriales a elementos e inmuebles puramente rústicos con instalaciones ligeras auxiliares a la agricultura intensiva. Esto además se está haciendo de forma arbitraria y sin homogeneidad entre los diversos municipios integrados en las distintas zonas del territorio estatal, por lo que los agricultores deberán estar atentos para defender sus intereses ante las administraciones correspondientes.

En conclusión podemos decir que, mediante los mecanismos antes citados, se pueden obtener importantes reducciones en el pago del recibo del IBI en muchos casos, toda vez que las vicisitudes señaladas hacen necesario un reajuste importante en las valoraciones catastrales que, si bien en algunos municipios y para determinados inmuebles ya se está acometiendo “de oficio” por la Gerencia Territorial del Catastro correspondiente, en muchos otros casos no se han producido o, como en el caso de los Invernaderos, se está haciendo para empeorar la situación de los propietarios a efectos de pago del IBI, lo que hace aconsejable la defensa de sus intereses por parte de los propietarios y, en su caso, el impulso del correspondiente procedimiento de alteración del valor catastral para que se apliquen criterios razonables y más beneficiosos para ellos.

Antonio Marín Peñas

Socio Director Lealtadis Abogados