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Actualmente, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU 29/1994), tras la reforma operada por Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fija en su artículo 9.1 un periodo de prorroga forzosa del contrato de arrendamiento de cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si es persona jurídica. Se trata de una prórroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, salvo que al tiempo de celebración del contrato se hubiese hecho constar, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla, antes del transcurso del plazo, a vivienda permanente para sí o sus familiares.
Además, el Real Decreto Ley 7/2019 modifica el art. 10 de la LAU 29/1194 y establece que si pasados cinco o siete años desde la celebración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Esta tácita reconducción de tres años será obligatoria para el arrendador sino manifiesta su voluntad de no renovar el contrato al menos con cuatro meses de antelación.
Esta modificación entró en vigor el 6 de marzo de 2.019 por lo que se aplicará a los contratos de arrendamientos celebrados el mismo día 6 de marzo y a los posteriores, pero y los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la reforma, ¿se les aplica el mismo periodo de prórroga forzosa y tácita reconducción? Para contestar a esta pregunta es preciso analizar la evolución normativa en el ámbito de los arrendamientos urbanos:
1.-Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 19 de diciembre de 2.018.
Esta reforma introducía los mismos plazos de prórroga -cinco años- y tácita reconducción -tres años- que ahora operan, si bien, tuvo una duración muy corta, pues tan sólo estuvo en vigor 35 días al no ser convalidado en sesión extraordinaria del Congreso en fecha 22 de enero de 2.019; pero ¿Qué sucede con los contratos firmados en ese periodo?
Pues hay diversas opiniones, desde los que consideran que tales contratos son nulos hasta los que entienden, y esta es la opinión más extendida, que tal norma estuvo en vigor y que, en consecuencia, tiene efectos para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 19 de diciembre de 2.018 y 22 de enero de 2.019. `
Después del 22 de enero y hasta el 6 de marzo de 2.019 -fecha en que entró en vigor RDL 7/2019- se aplicaría la LAU 29/1994 reformada por la Ley 4/2013, que se analiza a continuación.
2.-Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que entró en vigor el día 6 de junio de 2.013.
Este texto normativo se aplica a los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2.013 hasta el 19 de diciembre de 2.018, fecha en la que entró en vigor la reforma del RDL 21/2018, si bien, como hemos visto, también se aplica a los contratos celebrados después del 22 de enero de 2.019 hasta el 6 de marzo.
Esta reforma reducía la prórroga forzosa a tres años y la tácita reconducción al plazo de un año, de modo que, si pasados tres años desde la celebración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación al vencimiento del contrato, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado por un periodo de un año, y así sucesivamente.
3.-LAU 29/1994 de 24 de noviembre que entró en vigor el 1 de enero de 1995.
El texto originario de la LAU 29/1994 entró en vigor en fecha 1 de enero de 1995 y se aplica a los contratos celebrados desde esa fecha hasta el 6 de junio de 2.013.
Los contratos de arrendamiento celebrados en esas fechas que permanezcan a día de hoy en vigor están sometidos un plazo de cinco años de prórroga forzosa y una tácita reconducción por plazos anuales hasta un máximo de tres años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo.
4.-El Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril de medidas de política económica, modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, comúnmente conocido como “Decreto Boyer” por haberse aprobado cuando era Ministro de Economía y Hacienda, don Miguel Boyer Salvador, derogó la prórroga forzosa para el arrendador que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Este decreto habrá de tenerse en cuenta para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994. Durante este periodo los contratos no estaban sujetos a ninguna prórroga forzosa a favor del arrendatario.
La LAU 29/1994 contempla en su Disposición Transitoria 1ª los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entere 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 y establece que se regirán por la normativa aplicable cuando entraron en vigor, esto es, el Decreto Ley 2/1985 y LAU 1964, si bien, al vencer el contrato pasan a regirse por la LAU 29/1994 y entran en tácita reconducción extraordinaria de tres años. El Tribunal Supremo en sentencia 246/2013 determinó que una vez finalizados esos tres años no se den nuevas prorrogas, sino que, transcurridos quince días con la aquiescencia del arrendador, se produciría una nueva tácita reconducción de un año, un mes, una semana o un día en función del régimen de pago de la renta establecido en el contrato.
5.-Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 regula los alquileres denominados como “renta antigua”.
Esta norma se aplica a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y generalmente finalizan con la jubilación o fallecimiento del arrendatario persona física. Además, la Disposición Transitoria 2ª LAU 29/1994 (aplicable a los arrendamientos de vivienda) regula la posibilidad de que se produzcan subrogaciones y establece, resumidamente, lo siguiente:
• A partir de la entrada en vigor de la LAU 29/1994, en fecha posterior al 1 de enero de 1995, al fallecimiento del inquilino solo podrán subrogarse:
• el cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho,
• o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento;
• en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
Tras dichas subrogaciones, el contrato de alquiler se extingue una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, salvo que se trate de un hijo del arrendatario no afectado por minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en la que el subrogado cumpla veinticinco años, si está fuese posterior, o por fallecimiento cuando se trata de un hijo con la minusvalía citada.
2.-Si a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 ya se había producido una subrogación sólo se podrá subrogar:
• cónyuge no separado legalmente o de hecho y,
• en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior; sin que se autoricen ulteriores subrogaciones.
3.- Si cuando entró en vigor la LAU 29/1994 (1 de enero de 1995) ya se habían producido dos subrogaciones, no puede haber más. Si en esa fecha se hubiera producido una subrogación se podría dar otra y si no se hubiera producido ninguna podrían darse dos subrogaciones.
Por último, cabe indicar que los derechos reconocidos al cónyuge del arrendatario serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Por todo ello, habrá de estarse a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para así poder determinar la normativa aplicable y, en consecuencia, los derechos y obligaciones que rigen cada situación arrendaticia.

 

 

 

Meritxell Toro Sanz
Área Privado
Lealtadis Abogados

 

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