Abogados Almeria

Hace ya unas décadas se comenzó a ver en España y principalmente en Andalucía (región española donde mas campos de golf hay construidos), un auge imparable del deporte del golf, tanto por el creciente número de aficionados y federados que se sumaban a la práctica de éste deporte, como por la importante atracción turística que generaba sobre muchos extranjeros, principalmente del norte de Europa, que veían en nuestra región un paraíso de clima y paisaje ideales para la práctica de su deporte favorito.

Esto provocó que se originase un movimiento empresarial hacia la construcción de campos de golf y complejos turísticos y residenciales anejos a los mismos por todo el territorio andaluz, principalmente por toda su franja costera, con la Costa del Sol como principal localización de los mimos.

De esta forma, si hasta 1980 existían tan sólo 18 campos en Andalucía, a finales de esta década la oferta ascendía ya a 29. En la actualidad existen más de 100 instalaciones (71 campos en tan sólo 20 años), estando el punto de inflexión en el año 1990.

Solo entre 1990 y 1992, se construyeron 19 nuevas instalaciones. Posteriormente se estabilizó esta tendencia, destacando los años comprendidos entre 2001 y 2003, cuando se incorporan 16 nuevos complejos, y desde ese año 2001 hasta 2008 se hacen realidad unas 38 instalaciones.

Destaca la Costa del Sol, que se consolidaba como el sector del litoral con mayor concentración de oferta de golf. Marbella se convirtió en el municipio con más campos de España. Y en menor medida, pero también de forma importante, destaca la Costa Occidental de Huelva, la costa atlántica de Cádiz, el Poniente y el Levante Almeriense.

Pero este auge de la construcción de campos de golf no se basaba en muchas ocasiones en un modelo consistente tan solo en un proyecto constructivo de instalaciones deportivas, sino que, en la mayoría de los casos, llevaba aparejada la edificación de un importante número de viviendas residenciales y de complejos turísticos hoteleros alrededor del campo de golf en cuestión.

La tendencia perniciosa a crear burbujas inmobiliarias y a sobredimensionar la oferta de viviendas, que con tanta virulencia se ha puesto de manifiesto en tiempos recientes, empezó a sobrevolar estas iniciativas, que en muchas ocasiones eran la excusa para construir complejos residenciales y vender las viviendas anejas al campo de golf con un precio sobredimensionado.

De esta forma, comenzaron a emerger cada vez con más fuerza comunidades residenciales privadas con campos de golf en medio, buena parte de ellas fuera de los circuitos turísticos pese a estar situadas mayoritariamente en áreas costeras. Esto supuso un nuevo vínculo, que enlazaba al golf con la segunda residencia y con la gran industria nacional de finales de siglo XX y principios del milenio: la construcción y la actividad inmobiliaria.

Se observó que en algunos casos se producía una proliferación de viviendas residenciales alrededor de los campos de golf que, en muchas ocasiones, eran el verdadero negocio, convirtiendo al campo de golf en un mero reclamo inmobiliario, a veces incluso no rentable en si mismo en lo referente al negocio del golf como fuente de ingresos provenientes de los socios y usuarios de las instalaciones deportivas.

Esto unido al poco interés mostrado por todos los gobiernos de la Junta de Andalucía en que se creasen en el territorio de la Comunidad Autónoma nuevos núcleos residenciales diseminados separados de los núcleos de población de los municipios a los que pertenecían, hizo que la Junta se pusiese manos a la obra para tratar de poner límites al tema.

Lo que suele pasar en estos casos es que, cuando los problemas están en su máximo apogeo, se crean normas muy restrictivas para tratar de atajarlos que, finalmente, acaban pasándose frenada y además entran en vigor cuando el problema muchas veces ya se ha corregido o se está corrigiendo por las propias reglas del juego de los mercados económicos y de la oferta y la demanda.

En este contexto vio la luz el Decreto 43/2008, de 12 de febrero, regulador de las condiciones de implantación y funcionamiento de campos de golf en Andalucía (posteriormente modificado en 2010 y 2014).

Este Decreto surgió justo en el momento en que la crisis económica en general y la inmobiliaria en particular se expandieron por todo el territorio nacional de forma explosiva, lo que llevó a que se unieran dos elementos de contención al desarrollo de cualquier proyecto de campos de golf en Andalucía, principalmente si además se pretendía edificar viviendas alrededor del campo del golf. Si ya la crisis económica era un factor que dejó prácticamente en parada técnica cualquier iniciativa de desarrollo inmobiliario en el sector, el Decreto de Campos de Golf fue la puntilla definitiva para la proliferación de este tipo de proyectos.

Y es que, a partir de este Decreto, para que un campo de Golf puede construirse con viviendas residenciales anexas al mismo, debe ser declarado como “Campo de Golf de Interés Turístico”, lo cual conlleva la previa declaración de “Actuación de Interés Comunitario”.

Sin entrar en detalles técnicos, sí podemos decir que los requisitos para la obtención de estas declaraciones administrativas son tan numerosos y estrictos, que hacen casi inviable cualquier iniciativa en este sentido.

Así, a los pocos empresarios que a partir de 2008 tuvieron el valor de presentar algún tipo de proyecto en este sentido, para construir un campo de golf con declaración de “Interés Turístico”, la farragosa regulación de estos campos de golf y los altos requisitos necesarios para la obtención de la declaración de “Interés Turístico”, hicieron que se toparan con un muro casi infranqueable, que casi siempre acababa por hundir el proyecto.

De hecho, la mayoría de los nuevos proyectos urbanísticos vinculados a campos de golf en Andalucía no cumplía los requisitos exigidos en el Decreto. La Comisión Técnica de Calificación rechazó los primeros nueve proyectos que se presentaron tras la aprobación del Decreto por no ajustarse a los parámetros ambientales y territoriales estipulados para poder obtener la declaración de campo de interés turístico, la categoría que permite la construcción de viviendas anexas a la instalación deportiva.

En 2012 se habían rechazado 9 campos de golf de interés turístico y solo uno fue aprobado. En los años siguientes el problema incluso se agudizó por los efectos cada vez más crónicos de la crisis económica y la tendencia fue la misma, lo que ha hecho que la construcción de nuevos campos de golf se haya reducido de forma drástica desde que vio la luz el Decreto de campos de golf.

Desde la Consejería de Turismo se justificaba este Decreto diciendo que  la necesaria declaración de interés turístico de los proyectos, hace que éstos deban tener “una vocación claramente turística, en la que el uso deportivo y hotelero sea preferente y, siempre que su impacto en el medio se ajuste a los preceptos ambientales” y que el rechazo a casi todos los proyectos que se habían presentado para obtener tal declaración de interés turístico obedecía a que “lo que no puede ser es que se utilice la excepcionalidad de la declaración de interés turístico para colar proyectos eminentemente residenciales y sortear la normativa urbanística y los preceptos que imponen el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) o los planes subregionales”.

Precisamente, el Decreto se elaboró tras una larga discusión en el Gobierno para evitar que con la excusa de un campo de golf proliferasen y se consolidasen núcleos de población aislados en suelo no urbanizable alejados de las poblaciones y demandantes de nuevos servicios e infraestructuras. En junio de 2010 se modificó el Decreto para aligerar algunas exigencias, como permitir que las viviendas no computen para el 30% de incremento residencial y 40% de suelo que como tope pueden programar los municipios en sus planeamientos, pero no se redujeron las exigencias para la obtención de la declaración de interés turístico, con lo cual se alivió muy poco la situación.

Es evidente que la administración debe velar por un urbanismo sostenible y razonable, y deben rechazarse iniciativas con tendencia a crear pequeños grupos de población diseminados, que generan demanda de instalaciones y servicios que las hacen poco viables y a veces dañan el paisaje y el medio ambiente. Pero lo cierto es que hay muchos campos de golf con residencias anexas que no han generado un problema así, sino todo lo contrario, que han vigorizado a muchos municipios, y si han generado demanda de servicios, los han justificado plenamente al generar un alto valor añadido al municipio, atrayendo turistas, generando riqueza, puestos de trabajo e ingresos por vía de tasas e impuestos para el Ayuntamiento de turno. La normativa quizás no debería partir de la base de que estas actuaciones son siempre sospechosas y de que la construcción de un campo de golf de interés turístico sea siempre una rara excepción. Mas bien deberían ponerse límites o establecerse requisitos razonables, pero desde el punto de vista de que estas actuaciones, si son bien orientadas y planificadas desde todos los ámbitos, son muy beneficiosas para la Comunidad Andaluza y para sus municipios, y no partir de la premisa contraria.

Cabe preguntarse si la actitud del legislador puesta de manifiesto con el Decreto de 2008, es razonable en una región como la andaluza, poco desarrollada industrial y económicamente en comparación con la media española y europea. Cabe preguntarse si el mayor recurso económico con el que cuenta la región, como es el vinculado al sector turístico y al ocio, debe ser torpedeado desde la administración con tanto énfasis.

En este sentido, el golf es el deporte rey de la región a la hora de captar turistas de alto poder adquisitivo. En los últimos años atrajo a una media de casi un millón de visitantes extranjeros por año, que dejaron un gasto por persona diario de unos 120 a 150 euros con una estancia media de 11 o 12 días, según los últimos datos disponibles. En total, Andalucía tiene algo más de 100 campos de golf, de los cuales aproximadamente la mitad se ubican en la provincia de Málaga, y algo más del 20% en una provincia tan deprimida por el paro como es Cádiz. Deporte y turismo es un binomio perfecto que contribuye al desarrollo y a generar riqueza y puestos de trabajo.

Esta por ver si los nuevos responsables del gobierno de la Comunidad apuestan por flexibilizar y potenciar este importante sector de atracción turística y fuente de ingresos en nuestra región. Mientras tanto, los empresarios y profesionales vinculados al sector siguen condenados a luchar contra la burocracia y la legislación restrictiva en un sector que, aunque ya es uno de los motores mas importantes de generación de riqueza en nuestra región, podría ser mucho más pujante, y podría contribuir a diversificar mucho más la oferta turística de nuestras provincias, no solo costeras, sino también las de interior, generando nuevos puestos de trabajo y atrayendo inversión y productividad a nuestra economía.

 

Antonio Marín Peñas
Socio director de Lealtadis Abogados