Derecho Bancario Abogados

1.- Introducción

Tras más de cinco años de espera, el pasado 16 de marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la cual traspone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Dada la vacatio legis fijada en tres meses, la mencionada Ley entrará en vigor y será plenamente aplicable a partir del próximo 16 de junio de 2019.

Se trata de una norma que responde a una política legislativa europea encaminada a garantizar el buen funcionamiento del mercado hipotecario y a evitar la irresponsabilidad en la concesión de préstamos.

Por este motivo, la Directiva europea y la norma estatal ponen su foco de atención no solo en endurecer los deberes de transparencia e información entorno a la contratación de préstamos hipotecarios, sino también en exigir un plus de responsabilidad por parte tanto de prestamistas (esencialmente, entidades bancarias) como de intermediarios de crédito y sus representantes designados.

El fin último de esta norma es, por tanto, reforzar la normativa tuitiva del cliente de servicios bancarios (con especial hincapié en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre) y ampliar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación, así como evitar en última instancia la ejecución del préstamo en vía judicial con la consecuente pérdida de la vivienda.

2.- Ámbito de aplicación subjetivo, objetivo y temporal

La Directiva europea deja la puerta abierta a que la norma de trasposición de cada Estado Miembro dote de protección legal a prestatarios no consumidores. Es por ello que la Ley española extiende su ámbito de aplicación, en la inmensa mayoría de casos, a prestatarios, fiadores o garantes personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.

Por su parte, los deberes que prevé la Ley 5/2019 recaerá tanto sobre prestamistas como sobre intermediarios de crédito y sus representantes designados, cuando el contrato tenga por objeto:

  1. La concesión de préstamos garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial (incluidos aquellos elementos que cumplan una función doméstica, como garajes o trasteros), pudiendo ser el prestatario, el fiador o el garante persona física tanto «consumidora» como «no consumidora».

  2. La concesión de préstamos destinados a la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, debiendo en este caso ser el prestatario, el fiador o el garante persona física «consumidora».

  3. La subrogación del deudor en la obligación personal cuando se produzca con ocasión de la transmisión (compraventa) del bien hipotecado, pudiendo ser el prestatario, el fiador o el garante persona física tanto «consumidora» como «no consumidora».

  4. La novación modificativa del contrato de préstamo, pudiendo ser el prestatario, el fiador o el garante persona física tanto «consumidora» como «no consumidora».

Por último, es importante tener en cuenta que la Ley 5/2019 no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Además, para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en dicha Ley respecto de la mencionada cláusula, salvo que se dé uno de estos supuestos:

  1. Que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.

  2. Que el vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

 

3.- Obligaciones de información y transparencia

 

3.1.- Obligación de inscripción y publicidad de condiciones generales de la contratación

El primer aspecto sustantivo relevante que prevé la Ley estatal es la obligación de los prestamistas de inscribir las cláusulas contractuales que utilicen en los contratos de préstamo inmobiliario que suscriban con los prestatarios que tengan carácter de condición general de la contratación. Además, los prestamistas tienen la obligación de poner al alcance de los prestatarios, por un medio gratuito, la información correspondiente sobre tales condiciones generales.

 

3.2.- Régimen de información precontractual

En segundo término, la norma estatal modifica el régimen de información precontractual a favor del prestatario, de manera que se ha de poner a su disposición la «información personalizada que necesite para adoptar una decisión fundada sobre la conveniencia o no de celebrar un contrato de préstamo» (art. 10.1 de la Ley 5/2019). En particular, se deberá entregar, con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma del contrato:

  • La «Ficha Europea de Información Normalizada» (FEIN), que tendrá el carácter de oferta vinculante en los términos de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre.

  • Un «Ficha de Advertencias Estandarizadas» (FiAE), donde se informará de las cláusulas o elementos más relevantes, entre ellos: los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés; la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo y los gastos derivados de ello; etc.

  • Un documento representativo del importe de las cuotas ante diferentes escenarios, si el préstamo fuera a interés variable.

  • Una copia del proyecto del contrato que incluirá de forma desglosada los gastos asociados a la firma del contrato.

  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden a prestamistas y prestatarios.

  • Las condiciones de las garantías de los seguros cuya contratación exija el prestamista.

  • Una advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario.

 

3.3.- Obligación de cumplimiento del principio de transparencia material

En la Ley 5/2019 se configuran dos obligaciones que tienen por objeto dar cumplimiento efectivo al principio de transparencia material o intelectual, esto es, a la comprobación del conocimiento efectivo de las cláusulas del contrato por parte del prestatario. Así, por una parte, encontramos el deber, que no la facultad, del prestatario de comparecer ante el notario para recibir asesoramiento y, de otro lado, la obligación del notario de cerciorarse de la comprensión de las condiciones financieras del contrato por parte del prestatario.

 

4.- Condiciones financieras contenidas en los contratos de préstamo inmobiliario

La Ley 5/2019 realiza una nada desdeñable revisión de las condiciones financieras contenidas en los contratos de préstamo inmobiliario, de manera que se limita en buena medida el contenido progresivamente considerado abusivo de determinadas cláusulas incluidas en este tipo de contratos, y se otorgan mayores facultades al prestatario a la hora de amortizar anticipadamente el contrato.

 

4.1.- Tipo de interés aplicable y gastos de formalización de hipoteca

En primer lugar, en lo que se refiere los tipos de interés, quedan prohibidas las cláusulas suelo, aunque se habilita al prestamista para no aplicar tipos de interés negativos, de manera que el menor tipo de interés aplicable sea un 0 %.

Conviene concretar que el art. 23.6 de la Ley 5/2019 establece que cuando se nove el préstamo o se subrogue un nuevo acreedor en el mismo sustituyendo el interés variable del préstamo por un interés a tipo fijo, tan solo podrá cobrarse una comisión por novación si se produce durante los tres años de vigencia del préstamo. De este modo, la norma estatal coadyuva al fomento de préstamos a tipo fijo.

Respecto de los gastos de formalización de hipoteca, se preceptúa que serán de cargo del prestatario los gastos de tasación y los aranceles notariales por las copias de escritura que solicite; mientras que serán de cargo del prestamista los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y de las copias que solicite, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados.

 

4.2.- Facultad de reembolso anticipado y seguro asociado al mismo

Por su parte, el artículo 23 de la Ley 5/2019 aumenta las posibilidades y garantías de reembolso o amortización anticipada a favor del hipotecado, ya sea por el total de la deuda pendiente o por parte de ella. De este modo, se reducen los supuestos en los que se ha de cobrar una comisión por el reembolso anticipado, siempre que medie un preaviso no superior a un mes.

En cuanto a los seguros ofrecidos junto a la hipoteca para cubrir los riesgos asociados a la capacidad de reembolso del prestatario, la norma fija que se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia.

4.3.- Vencimiento anticipado, intereses de demora y tipo de subasta

En cuanto al vencimiento anticipado, el art. 24 de la Ley 5/2019 determina que se producirá si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. Que el prestatario persona física se encuentre en mora en el pago de una parte de capital o intereses.

  2. Que el incumplimiento se produzca en la primera mitad de la vida del préstamo y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga, al menos, al 3 % del capital prestado; o bien que el incumplimiento se produzca en la segunda mitad de la vida del préstamo y la cuantía referida equivalga, al menos, al 7 % del capital prestado.

  3. Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario concediéndole al menos un mes para para cumplir.

Por su parte, los intereses de demora en préstamos concertados por personas físicas para la adquisicion de vivienda de uso residencial quedan limitados al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.

Y, en lo que se refiere al tipo de subasta regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, la Ley 5/2019 señala que habrá de ser coincidente con el fijado con el valor de tasación e igual para venta extrajudicial y para ejecución directa.

5.- Régimen jurídico de los prestamistas inmobiliarios, los intermediarios de crédito inmobiliario y sus representantes designados

Otra de las novedades esenciales que introduce la Ley 5/2019 es la regulación de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios en general respecto de la actividad que desarrollan en torno a la concesión de un préstamo inmobiliario.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la Ley define al prestamista de crédito como toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b) Ley 5/2019 (préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial -incluidos los elementos que cumplan una función doméstica-; y préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor).

Por su parte, la Ley define como intermediario de crédito inmobiliario como toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b) de la Ley 5/2019:

  1. Presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo.

  2. Asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo.

  3. Celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

Mientras que un representante designado es toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

 

5.1.- Obligación de registro

Los prestamistas y los intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los registros creados al efecto por la Ley para poder desarrollar, total o parcialmente, de forma válida las actividades de intermediación crediticia a que se refiere el artículo 4.5) de la Ley o para prestar servicios de asesoramiento.

Así, en primer lugar, dispone el art. 42.1 Ley 5/2019 que «[l]a actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional solo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 28», si bien se exime de esta obligación de registro a las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las sucursales en España de una entidad de crédito.

Esta obligación de registro se da igualmente en el caso de los intermediarios de crédito inmobiliario, siempre que:

  1. Vayan a operar con prestatarios con domicilio situado en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma y tengan la sede de su administración central en España.

  2. Vayan a operar en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios

5.2.- Supervisión

En aplicación de los artículos 33, 34, 41 y 43 de la Ley 5/2019, corresponderá la supervisión de los prestamistas inmobiliarios, de los intermediarios de crédito inmobiliario y de sus representantes designados al Banco de España o al órgano competente de la Comunidad Autónoma, según el caso. Estos órganos se asegurarán de que estos sujetos consten en el registro correspondiente y cumplan permanentemente las obligaciones establecidas en la legislación aplicable.

Hay que tener en cuenta que las actividades de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados a un único prestamista inmobiliario serán vigiladas por éste, a fin de asegurar que cumplen las disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, y sin perjuicio de las facultades de supervisión de la autoridad competente. Además, el prestamista responderá frente a las autoridades competentes de toda acción u omisión del intermediario de crédito inmobiliario vinculado que actúe en nombre del prestamista respecto de las obligaciones señaladas en la Ley 5/2019.

6.- Sistema de sanciones por infracciones cometidas por prestamistas inmobiliarios, los intermediarios de crédito inmobiliario y sus representantes designados

El último cambio trascendente de la nueva norma es el relativo al sistema de sanciones. Así, la imposición de multas a sujetos que conciertan préstamos inmobiliarios se ve sometida a determinados cambios respecto de la Ley 10/2014, de 26 de junio, aplicable hasta ahora en exclusiva sobre tal cuestión.

De un lado, las entidades de crédito se someterán al sistema de sanciones previsto en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, tal y como se venía aplicando hasta ahora. Y de otro, el art. 47.4 de la Ley 5/2019 prevé una reducción de los importes fijos de las multas señalados en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014 cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, de manera que responderán por las infracciones cometidas de la siguiente manera:

  1. Multa por importe fijado entre 500.000 y 1.000.000 de euros, ante la comisión de infracciones muy graves previstas en el art. 46.1 Ley 5/2019.

  2. Multa por importe fijado entre 200.000 y 500.000 euros, ante la comisión de infracciones graves previstas en el art. 46.2 Ley 5/2019.

  3. Multa por importe fijado entre 10.000 y 100.000 euros, ante la comisión de infracciones muy leves previstas en el art. 46.3 Ley 5/2019.

Germán Serrano Rodríguez
Lealtadis Abogados
Departamento de Derecho bancario