En este artículo analizaremos la interpretación del artículo 13 LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013 de 4 de junio (de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas)[1] , de la mano de la Sentencia núm. 577/20 dictada recientemente por la Sala 1º de lo Civil del Tribunal Supremo resolviendo sendos recursos; uno extraordinario por infracción procesal -irrazonabilidad de la resolución recurrida- y de casación –(i) por existencia de jurisprudencia contradictoria y (ii) por tratarse de la aplicación de una norma vigente por tiempo inferior a cinco años-.

Interesa el estudio de dicha resolución y los recursos que dieron lugar a la misma para dilucidar la situación de los contratos de arrendamiento en los casos en los que el arrendador pierde la propiedad de la vivienda objeto del contrato por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra;  y ello habida cuenta de las múltiples y distintas redacciones del mencionado precepto en un lapso de tiempo muy escaso.

Dejando a un lado el recurso extraordinario por infracción procesal que finalmente fue desestimado, pasaremos a analizar los dos motivos del recurso de casación que son los que revisten especial interés en lo que a su argumentario se refiere. 

Dicho remedio procesal se motiva, en primer lugar,  por la infracción del art. 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, citándose como fundamento de dicho interés, por una parte, las sentencias de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia 106/2019, rollo 912/2018, de 5 de marzo y 159/2019, rollo 857/2018, de 8 de abril; y, en sentido contrario, las sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sección quinta, 320/2019, recurso 787/2018, de fecha 27 de junio y 546/2018, recurso 546/2018, de fecha 31 de octubre.

Igualmente se fundamentó el recurso en que se trata de la aplicación de una norma que, bajo su nueva redacción, no llevaba en vigor más de cinco años, no existiendo aún doctrina jurisprudencial.

Ambos motivos fueron objeto de tratamiento conjunto por cuanto que se fundamentaban en la misma infracción de derecho sustantivo, el tan mencionado artículo 13 LAU.

Entrando ya en el análisis de dicha norma, resume la Sala su evolución jurisprudencial y señala que:

“Con anterioridad a la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (1994) la jurisprudencia de esta Sala, en una primera etapa consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada (STS de 5 de febrero, 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 , y 17 de noviembre de 1989, entre otras).

En una segunda etapa, cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude (STS de 19 de febrero de 1968, 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, 23 de junio de 1992, 20 de abril de 1995 y 9 de mayo de 1996), y ello por las razones, que exponía esta última sentencia:

«[…] a) porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L.H., afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L. A. U., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985 (LA LEY 1039/1985)), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley, que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador«.

Dicho panorama normativo cambió con la nueva LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art. 13, en el que se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años.

Llega un nuevo cambio normativo tras la reforma operada por la precitada Ley 4/2013 (de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), y, en su virtud, el 13 de la LAU quedó redactado de la forma siguiente:

«1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley».

Esta era la redacción vigente para el caso que está siendo objeto de estudio ya que, tanto el contrato de arrendamiento como el decreto de adjudicación, estaban datados en 2014.

Así, bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso quedó circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica:  si adjudicada la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria era posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre el nuevo propietario y los arrendatarios, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encontraban los anteriores arrendatarios, tras la adjudicación de la vivienda y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Resuelve tal disyuntiva la Sentencia del Tribunal Supremo analizada, estableciendo que:

“Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art. 13.1 párrafo I) yel art. 7.2 de la precitada disposición general señala,por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa que no tuvo acceso a dicha oficina pública.

               (…)

En este sentido, las RRGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado”

(…)

“La sentencia 134/2017, de 28 de febrero, nos recuerda en relación con el concepto de precario que:

«Esta sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre)».

En este caso, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.

Por todo el conjunto argumental expuesto no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con base a los arts. 17, 27.2 a) LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.” (los subrayados y énfasis son nuestros)

Por todo ello hemos de concluir que, según la redacción del artículo 13 de la LAU efectuada por la Ley 4/2013, y su interpretación jurisprudencial, tras la pérdida, por parte del arrendador, del inmueble objeto de arrendamiento, se extingue dicho arrendamiento, independientemente del plazo de duración que se le hubiese señalado, por lo que el arrendatario pasa a ser precarista, lo que impediría al nuevo propietario reclamar las rentas que se hubieran devengado desde la extinción.

Rocío García Adán

Lealtadis Abogados

Dpto. de Dereccho Mercantil


[1] Vigente desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, fecha en la que el precepto es modificado de nuevo por el RDL 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.