Una cuestión frecuente entre inversores y profesionales del derecho concursal es cómo tributa, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (“ITP”), la adquisición de inmuebles realizada durante la fase de liquidación de un concurso de acreedores. El interrogante surge especialmente cuando el precio ha sido aprobado judicialmente por debajo del valor de mercado o del valor catastral.
La Dirección General de Tributos (“DGT”) ha resuelto esta duda en su consulta vinculante V1512-22, de 24 de junio de 2022. Su conclusión es clara: la base imponible del ITP será el valor de referencia, aunque el precio haya sido fijado por resolución del juez del concurso y resulte inferior.
Este criterio se apoya en el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece que, tratándose de bienes inmuebles, la base imponible será el valor de referencia del Catastro. Solo cuando el precio o valor declarado sea superior, se tomará este último como base. Por otro lado, el artículo 46.5 del mismo cuerpo legal impide a la Administración comprobar el valor de los bienes cuando ha sido fijado por resolución judicial en el marco de un procedimiento concursal. Sin embargo, la Dirección General de Tributos interpreta que esta limitación afecta exclusivamente a la facultad de comprobación, pero no a la regla de cálculo de la base imponible, que sigue sujeta al valor de referencia.
Dicho de otro modo: que el juez del concurso haya aprobado un precio inferior no exime al adquirente de tributar, como mínimo, por el valor de referencia catastral. Si el valor de referencia es superior, se aplicará este como base imponible, incluso en contextos judicializados.
Para los adquirentes, este planteamiento tiene importantes implicaciones. Comprar un inmueble en fase de liquidación concursal no garantiza un ahorro fiscal, aunque sí puede representar una ventaja económica en términos de precio. La tributación mínima sobre el valor de referencia se impone como una barrera infranqueable, por lo que conviene verificar dicho valor antes de formalizar la operación.
La consulta V1512-22 confirma así la doctrina que la Administración tributaria mantiene desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, de medidas contra el fraude fiscal. Esta reforma ha reforzado el papel del valor de referencia como criterio objetivo y mínimo de tributación, limitando las posibilidades de planificación fiscal basada únicamente en el precio real pactado.
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Departamento de Derecho Mercantil
José Ángel Martínez Jaén